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房企轉戰小鎮,此岸還是彼岸?

資訊詳情

房企轉戰小鎮,此岸還是彼岸?

作者:
來源:
2018/03/27 17:10
【摘要】:
對于眾多房企而言,看到“小鎮”的字眼就會感到一陣莫名的躁動,然而躁動過后卻又往往陷入迷思。小鎮究竟是房企發展的此岸還是彼岸?這不僅僅意味著若干個項目的生與死,而是關乎到房企轉型模式的成與敗。
對于眾多房企而言,看到“小鎮”的字眼就會感到一陣莫名的躁動,然而躁動過后卻又往往陷入迷思。小鎮究竟是房企發展的此岸還是彼岸?這不僅僅意味著若干個項目的生與死,而是關乎到房企轉型模式的成與敗。
 
當前小鎮題材項目發展情況如何?大城市化和城鎮化背后的發展邏輯是什么?“鄉村振興戰略”的提出又帶來了什么新啟示?圍繞這些問題,《中國建設報·中國房地產》獨家專訪中國建筑設計院城鎮規劃院副院長、中國建筑學會小城鎮分會副秘書長馮新剛,漫談小鎮未來。
 
高雅主題曲高和寡
 
《中國建設報·中國房地產》:目前,眾多房企“殺進”小鎮戰場,一些主題小鎮聽上去、看起來也非常的“高大上”。就您所了解,小鎮建設發展的實際情況如何?
 
馮新剛:有一位三線城市的本土房企老板,他在當地做得很成功,后來想轉型投資藝術領域。于是,他就請國際高水平的藝術運營團隊在當地打造了一座全國一流的藝術文化小鎮,還配套建設了一座藝術博物館。在這里有很多世界級藝術家的作品展覽,被英國雜志評為“世界上值得去看的藝術博物館”之一。但當地老百姓卻并不買賬。后來這位老板又在小鎮里打造了農業體驗區和兒童樂園,卻吸引了不少人氣。高雅主題受冷落,與百姓生活貼近的項目大受歡迎,實際上就說明了一些現實問題。
 
在房地產領域,我認為碧桂園、綠城等房企依據市場經濟角度所做的判斷是正確的,即項目距離一線城市50~60公里,或距離二三線城市30~50公里,再小的城市可能就是十幾公里范圍以內,這些區域的小鎮都大有可為,如果超出這個區間,這樣的小鎮未來可能就難以成功。之所以得出這個判斷,一是經驗實踐,二是城鎮化規律。
 
大城市還是小城鎮
 
《中國建設報·中國房地產》:現在存在一種觀點,認為中國更應該發展大城市,而不是小城鎮。你如何理解?
 
馮新剛:個人看來,這種觀點缺乏戰略思維和長遠眼光。我們國家究竟是發展大城市還是發展小城鎮,確實存在一些爭論。有經濟學家認為,亞洲的小城鎮缺乏發展潛力,因為亞洲人特別喜愛熱鬧,更傾向于人口聚集,人口基數往往又很大;而歐洲人不愛熱鬧,喜歡僻靜,所以在歐洲,小城鎮、鄉村、郊區的別墅很多也帶動了小鎮的發展。因此,經濟學家認為,中國應該向大城市群發展。但中國需要面對的問題更加復雜,如果都發展大城市,怎么實現共同富裕?
 
在中國,我們推進的是以人為核心的城鎮化,這個“鎮”指的是建制鎮,就是希望把小城鎮帶動起來。比如北京的十渡鎮以旅游景區為主,長期居住的兩三萬人口都是本地人,非常有活力。中小城鎮雖然沒有大城市收入高,但是當地的房價、物價、就醫、入學等問題也不突出,反而更加宜居。
 
當然,近些年的情況是小城鎮人口仍然持續萎縮。我們需要強調的是,小城鎮人口萎縮的主要原因不是因為大城市發展得太好,而是因為小城鎮自身沒有發展完善。就像我們所面對的現實情況一樣,如果居住區有學區房,那么大家都搶著去;如果沒有,大家就會回到原來地方。小城鎮也是如此,孩子讀到中學,由于小城鎮中學質量不高,最后只能去縣級市或地級市。從這個角度可以說明,中國鄉村發展缺乏活力,是因為小城鎮的發展沒有活力,其主要原因是缺乏人才,而這恰恰是就業、醫療、教育方面存在的欠缺。國家要保持穩定發展,必須要想辦法把人留下來。一些重點城鎮要重點發展,比如大城市附近的城鎮,城市資源可以引進來。在文化方面有較高珍奇度的,能夠代表中國文化的一個點、一種元素的,具有很強文化特征的鄉鎮也要重點發展。還有一類就是獨特的景觀資源,比如剛才提到的十渡鎮,在北京周邊很難找到有山有水的地方,所以發展起來也更有優勢。
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